Retrait du CELIAPP : éviter les erreurs coûteuses à l'achat d'une première maison

La plupart des articles sur le CELIAPP expliquent le côté cotisation : la déduction fiscale, la limite annuelle de 8 000 $, le plafond à vie de 40 000 $. Beaucoup moins couvrent la partie qui compte vraiment lorsque vous achetez finalement votre maison — le retrait. Si vous faites le retrait incorrectement, votre « compte d'épargne libre d'impôt » devient un compte régulier imposable, l'ARC traitant chaque dollar de croissance comme un revenu ordinaire à votre taux marginal. Ce guide passe en revue les règles exactes qui déterminent si votre retrait est libre d'impôt, les dates limites qui surprennent les acheteurs, et les situations où un retrait partiel est plus judicieux qu'un retrait complet.

Les trois conditions d'un retrait admissible

L'ARC ne traite votre retrait du CELIAPP comme libre d'impôt que si ces trois conditions sont satisfaites au moment où vous sortez l'argent. Manquer ne serait-ce qu'une seule convertit la totalité du retrait en revenu imposable.

1. Vous devez être résident canadien au moment du retrait. Si vous avez déménagé à l'étranger et êtes devenu non-résident — même temporairement — votre retrait cesse d'être libre d'impôt. L'ARC examine la résidence à la date du retrait, et non au moment de la signature de la convention d'achat.
2. Vous devez avoir une convention écrite d'achat ou de construction d'une habitation admissible avant le 1er octobre de l'année suivant l'année du retrait. Une convention d'achat et de vente signée est admissible. Un contrat de construction signé aussi. Un engagement verbal, une intention d'achat ou une offre qui a échoué ne l'est pas.
3. Vous devez avoir l'intention d'occuper la maison comme résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la construction. « Résidence principale » est l'expression clé — les propriétés d'investissement, locatives ou de vacances ne sont pas admissibles, peu importe à quel point elles sont jolies.

Les banques et les courtiers ne vérifient pas ces conditions pour vous lorsque vous demandez le retrait. Ils déplacent simplement l'argent. La vérification se fait au moment de l'impôt l'année suivante, lorsque vous remplissez le formulaire RC725 (le formulaire de désignation du CELIAPP) avec votre déclaration T1. Si l'ARC détermine plus tard que le retrait n'était pas admissible, la totalité du montant devient imposable pour l'année du retrait — produisant souvent une facture d'impôt à cinq chiffres sur ce qui semblait être une transaction de routine.

Ce que signifie réellement « habitation admissible »

La maison que vous achetez doit satisfaire à des critères spécifiques pour être admissible. La plupart des maisons principales canadiennes le sont, mais les cas limites trompent suffisamment de gens pour qu'ils méritent d'être énumérés :

• Située au Canada. Une propriété de vacances en Floride ou un condo dans un autre pays ne se qualifie pas, même si vous prévoyez la conserver comme résidence principale éventuellement.
• Construite ou en construction. Les maisons existantes et les constructions neuves se qualifient. Un terrain vacant seul ne le fait pas — il doit y avoir une maison dessus, ou en construction.
• Résidentielle unifamiliale ou multilogement. Un duplex où vous vivez dans une unité et louez l'autre peut se qualifier, mais seule votre portion compte.
• Maisons mobiles et condos. Les deux se qualifient, y compris les arrangements de coopératives par parts.

Si vous achetez une propriété où la composante locative est importante — un triplex avec une unité du propriétaire et deux unités locatives, par exemple — parlez à un fiscaliste avant de retirer. Les règles proportionnelles peuvent devenir complexes.

La règle du premier acheteur (et ses exceptions)

Vous êtes admissible comme premier acheteur si vous n'avez pas possédé une maison où vous avez vécu pendant l'année en cours ou l'une des quatre années civiles précédentes. Notez le libellé : « possédée et habitée ». Si vous avez possédé une propriété comme investissement locatif mais n'y avez jamais vécu, vous pouvez encore vous qualifier. La propriété conjugale ne compte que si vous avez vécu ensemble dans cette maison — posséder un endroit avant de rencontrer votre conjoint actuel ne vous disqualifie pas.

Cette fenêtre de quatre ans se réinitialise au début de chaque année civile. Quelqu'un qui a vendu sa maison en mars 2021 redevient admissible le 1er janvier 2026 — cinq années civiles complètes après l'année de la disposition. Suivez vos dates attentivement si vous êtes proche du seuil.

Le piège du « tout retirer avant le 31 décembre de l'année suivante »

Une fois que vous effectuez votre premier retrait admissible, le CELIAPP entre dans une horloge de liquidation. Vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année civile suivant l'année du retrait pour vider complètement le compte. Tout ce qui reste dans le CELIAPP après cette date doit être transféré à un REER ou un FERR, ou retiré comme revenu imposable.

Cette règle attrape les acheteurs qui retirent une portion à utiliser comme mise de fonds, laissent le reste investi, puis l'oublient. Un scénario typique : quelqu'un retire 35 000 $ en mars 2026 pour la clôture, laisse 10 000 $ dans le CELIAPP « pour les rénovations l'an prochain », et découvre fin 2027 que les 10 000 $ restants sont maintenant devenus pleinement imposables comme revenu sur leur déclaration 2027. La solution est simple — transférer au REER avant la date limite — mais seulement si vous vous en souvenez.

Combiner le CELIAPP et le Régime d'accession à la propriété (RAP)

Le CELIAPP et le RAP peuvent tous deux être utilisés sur le même achat de propriété, et beaucoup d'acheteurs devraient faire exactement cela. Voici l'ordre que la plupart des conseillers expérimentés recommandent :

1. Retirez d'abord le solde complet de votre CELIAPP. Il est entièrement libre d'impôt et sans remboursement.
2. Retirez de votre REER sous le RAP seulement si vous avez besoin de plus de capital. Le RAP permet jusqu'à 60 000 $ par personne mais doit être remboursé sur 15 ans.
3. Si vous avez de l'épargne non enregistrée, utilisez-la en dernier. Le retrait est libre d'impôt mais vous perdez la croissance libre d'impôt continue sur ce que vous dépensez.

Une erreur courante est d'utiliser le RAP en premier parce qu'il existe depuis plus longtemps et est plus familier. Faire cela vous accable d'une obligation de remboursement de 15 ans et laisse votre argent du CELIAPP dans le compte, où il doit éventuellement être déplacé vers un REER de toute façon.

Ce qui arrive si votre achat tombe à l'eau

Vous avez signé une convention d'achat, retiré 40 000 $ de votre CELIAPP, puis l'affaire s'est effondrée avant la clôture. Maintenant quoi ?

Vous avez deux options. Premièrement, vous pouvez recotiser le montant retiré au CELIAPP, mais seulement si vous le faites avant la fin de l'année suivant le retrait et seulement si vous avez encore des droits de cotisation. La recotisation ne compte pas comme un retrait admissible, et vous perdez la déduction fiscale sur celle-ci. Deuxièmement, vous pouvez laisser l'argent dehors, auquel cas il est imposé comme si le retrait ne s'était jamais qualifié — pleinement comme revenu ordinaire à votre taux marginal.

Si une affaire échoue et que vous trouvez rapidement une autre propriété, le retrait original peut encore se qualifier à condition que la nouvelle convention écrite soit datée avant la date limite du 1er octobre.

Retraits partiels : quand ils ont du sens

Vous n'avez pas à retirer tout le solde du CELIAPP en une seule fois. Certains acheteurs bénéficient de laisser une portion investie et d'utiliser seulement ce dont ils ont besoin pour la clôture. Cela fonctionne bien lorsque :

• Votre exigence de mise de fonds est inférieure à votre solde CELIAPP.
• Vous prévoyez avoir besoin de liquidités à l'intérieur de la fenêtre de liquidation pour des fins légitimes (frais de clôture, rénovations immédiates, frais de déménagement).
• Vous avez de l'espace REER disponible et pouvez transférer le reste avant la date limite.

Documentation à conserver

Même si votre retrait se qualifie, l'ARC peut vous demander de le prouver pendant un examen futur. Conservez ces dossiers pendant au moins six ans après l'année du retrait :

• La convention d'achat et de vente signée ou le contrat de construction
• Le relevé de clôture de votre avocat ou notaire
• Preuve de résidence à la propriété (factures de services publics, changement de permis de conduire, inscription au vote)
• Formulaire RC725 tel que produit avec votre T1
• Le bordereau de retrait de votre institution financière

FAQ : Scénarios courants de retrait du CELIAPP

Q : J'ai retiré de mon CELIAPP en novembre mais ma date de clôture est en janvier de l'année suivante. Cela se qualifie-t-il quand même ?
R : Oui, à condition que votre convention écrite soit datée avant le 1er octobre de l'année suivant le retrait. La date de clôture elle-même n'a pas besoin de tomber dans une année spécifique.

Q : Mon conjoint et moi avons tous deux des CELIAPP. Pouvons-nous tous deux retirer pour la même maison ?
R : Oui, tant que chacun satisfait individuellement les conditions de retrait admissible. Vous devez tous deux être résidents canadiens, vous devez tous deux avoir l'intention de vivre dans la maison, et vous devez tous deux avoir signé une convention.

Q : J'ai utilisé le CELIAPP pour acheter un condo prévente qui se clôture dans trois ans. L'exigence d'occupation d'un an s'applique-t-elle ?
R : L'horloge d'occupation d'un an commence à la date de clôture ou d'achèvement, pas à la date de la convention. Les acheteurs de préventes ont du temps, mais ils doivent occuper l'unité dans l'année suivant la prise de possession.

Si vous travaillez encore à comprendre comment une cotisation au CELIAPP affecte votre remboursement avant de faire le retrait, faites passer différents montants de cotisation par notre calculateur d'impôt sur le revenu du Canada.