Exemption pour résidence principale : vous DEVEZ déclarer la vente

Pendant des décennies, les Canadiens pouvaient vendre leur résidence principale et empocher les bénéfices en franchise d'impôt sans en informer l'ARC. Cela a changé en 2016. Pour combler les lacunes, le gouvernement exige désormais que TOUTES les ventes de résidences principales soient déclarées à l'annexe 3 de la déclaration de revenus.

L'exigence de déclaration

Même si la vente est probablement hors taxe, vousdoitrapport:

• L'année d'acquisition
• Le produit de disposition (prix de vente)
• L'adresse du bien

Vous faites cette désignation à l'annexe 3 de votre déclaration T1. Si vous ne le faites pas, l'exonération pour résidence principale (ERP) n'est pas demandée et l'ARC peut vous établir une nouvelle cotisation pour l'impôt sur les gains en capital sur la vente.

La règle « Plus un » expliquée

La formule PRE est :((1 + Nombre d'années désignées) / (Nombre d'années de possession)) × Gain en capital.

Pourquoi le "+1" ? Cette règle existe pour aider les personnes qui déménagent la même année. Si vous vendez votre ancienne maison en 2025 et en achetez une nouvelle en 2025, vous possédez deux propriétés cette année-là. La règle du "+1" permet de traiterles deuxpropriétés comme résidence principale pour cette année de transition, vous assurant ainsi de satisfaire à l’exonération pour les deux en franchise d’impôt.

Nouveau : la taxe anti-retournement (règle des 12 mois)

Depuis 2023, l’ARC a introduit des règles strictes pour lutter contre le retournement de maison. Si vous vendez une propriété résidentielle (y compris une propriété locative) dont vous êtes propriétaire depuismoins de 12 mois, le bénéfice est automatiquement pris en compterevenu d'entreprise, pas les gains en capital.

Conséquences:

• Vous ne pouvez pas demander l’exonération pour résidence principale.
• Le bénéfice est imposable à 100 % (et non seulement à 50 %).
• Il s’agit d’un revenu d’entreprise actif, imposé à votre taux marginal.

Exceptions :Des événements de la vie tels qu'un décès, un divorce, une invalidité ou un déménagement professionnel (40 km+) peuvent vous exempter de cette règle présomptive.

Que se passe-t-il si je ne signale rien ?

Si vous ne déclarez pas la vente et ne désignez pas la propriété comme votre résidence principale, l'exonération est techniquement refusée. La totalité du gain pourrait devenir imposable.

Si vous réalisez votre erreur plus tard, vous pouvez demander à l'ARC de modifier votre déclaration. Ils peuvent toutefois imposer une pénalité de100 $ pour chaque moisla désignation est tardive, jusqu'à concurrence de8 000 $. Ne risquez pas une facture de 8 000 $ pour une simple erreur de paperasse : informez votre comptable si vous avez vendu une propriété !

Changement d'usage : location à personnel (et vice versa)

Soyez très prudent si vous transformez une habitation locative en résidence principale ou une habitation personnelle en location. L'ARC considère qu'il s'agit d'une « disposition réputée », ce qui signifie que vous vous êtes vendu la maison à sa juste valeur marchande.

Exemple:Vous quittez votre condo (d’une valeur de 500 000 $) et commencez à le louer. Vous devez déclarer cette « vente » à 500 000 $. Si vous en étiez propriétaire comme résidence principale, le gain jusqu’à ce moment-là est non imposable. Mais toute augmentation future de la valeur à partir de 500 000 $ sera une plus-value imposable.

Le « choix » d’éviter l’impôt (article 45(2) / 45(3))

Vous pouvez déposer un choix spécial pourignorerce changement d'usage. Cela reporte l’impôt jusqu’à ce que vous vendiez réellement la propriété ou décédiez.

• Choix prévu au paragraphe 45(2) :Déposé lorsque vous déménagez et commencez à louer. Il vous permet de désigner la propriété comme votre résidence principale pour une durée maximaleencore 4 ansmême si vous n'y habitez pas. (Remarque : cette période peut être prolongée indéfiniment si vous déménagez pour le travail).
• Choix prévu au paragraphe 45(3) :Déposé lorsque vous réemménagez dans un immeuble locatif. Il reporte la plus-value sur la période de location jusqu'à la vente définitive.

Avertissement:Ces choix doivent être produits avec votre déclaration de revenus pour l'année où le changement est survenu. Un dépôt tardif entraîne des pénalités.

Un chalet peut-il être une résidence principale ?

Oui! Une résidence saisonnière comme un chalet ou un chalet peut être désignée. Si vous possédez à la fois une maison en ville et un chalet, vous devez choisir lequel désigner pour chaque année. Vous calculez le gain en capital par an pour chaque propriété et attribuez l'exonération à la propriété avec le gain moyen par an le plus élevé afin de minimiser votre impôt total.

Vendre en tant que non-résident

Si vous êtes un non-résident du Canada aux fins fiscales et que vous vendez un bien canadien imposable, les règles sont strictes. L'acheteur doit retenir25%du prix d'achat brut et le remettre à l'ARC à moins que vous ne fournissiez un certificat de conformité (T2062). Il s’agit d’un domaine complexe et l’avis d’un professionnel est obligatoire.

Points clés à retenir

• Vous DEVEZ déclarer la vente d'une résidence principale à l'annexe 3.
• Le défaut de déclaration peut entraîner une pénalité de 8 000 $.
• La règle du « +1 » vous couvre lorsque vous déménagez et possédez deux logements en un an.
• Méfiez-vous de la nouvelle taxe anti-retournement de 12 mois.
• Le passage d'un logement locatif à un logement personnel (ou vice versa) déclenche un événement fiscal.
• Envisagez le choix 45(2) ou 45(3) si vous louez votre maison temporairement.

Foire aux questions

Q : Puis-je avoir deux résidences principales ?
R : Non. Un couple (marié ou en union libre) ne peut désigner queunrésidence principale entre eux pour une année donnée (pour les années après 1981).

Q : Et si je construis une nouvelle maison ?
R : Vous pouvez appliquer la règle du « substantiellement construit ». Si vous achetez un terrain et construisez, vous pourrez peut-être demander l'exonération du terrain pendant une période précédant votre emménagement, mais des conditions spécifiques s'appliquent.

Q : Dois-je signaler la vente si j'ai perdu de l'argent ?
R : Oui, vous devriez le signaler. Notez que vous ne pouvez généralement pas déduire une perte en capital sur la vente d’un bien à usage personnel (comme votre maison).