Guide d'impôt sur les revenus de location pour les propriétaires canadiens (2025-2026)

Les revenus de location sont l'une des sources de revenus secondaires les plus courantes pour les Canadiens, mais c'est aussi l'une des sources les plus mal comprises en matière d'impôts. Que vous louiez un appartement au sous-sol, un condo ou une maison entière, l'Agence du revenu du Canada (ARC) vous oblige à déclarer 100 % de vos revenus de location – et oui, elle a des moyens de savoir si vous ne le faites pas.

Déclaration des revenus de location : les bases

Tous les revenus locatifs doivent être déclarésFormulaire T776 (État des loyers de biens immobiliers), qui est produit avec votre déclaration de revenus des particuliers T1. Cela comprend :

Paiements mensuels du loyer des locataires
Paiements anticipés du loyer (par exemple, le premier et le dernier mois de loyer)
Paiements pour les services (par exemple, stationnement, blanchisserie, stockage)
Frais de résiliation de bail

Règle critique :Vous déclarez vos revenus de location l'année où vousrecevoirpas quand vous le gagnez. Si votre locataire paie son loyer de décembre 2025 en janvier 2026, vous le déclarez sur votre déclaration de revenus 2026.

Frais de location déductibles

La bonne nouvelle ? Vous pouvez déduire de nombreuses dépenses liées aux revenus locatifs. Cependant, l'ARC fait une distinction entredépenses courantes(déductible immédiatement) etdépenses en capital(amorti au fil du temps).

Dépenses courantes déductibles communes :

Taxes foncières :Entièrement déductible l'année du paiement.
Intérêts hypothécaires :Seulement la partie intérêts, pas le principal. Si vous avez un versement hypothécaire mensuel de 2 000 $ avec des intérêts de 1 200 $ et un capital de 800 $, vous ne pouvez déduire que les 1 200 $.
Assurance:Les primes d’assurance habitation sont entièrement déductibles.
Utilitaires :Si vous payez le chauffage, l’eau ou l’électricité pour le logement locatif.
Réparations et entretien :Réparer un robinet qui fuit, repeindre une pièce ou remplacer une fenêtre cassée. Ceux-ci doivent maintenir le bien dans son état actuel et non l’améliorer.
Publicité:Coûts pour trouver des locataires (par exemple, annonces Kijiji, frais d'agent immobilier).
Frais juridiques et comptables :Frais pour préparer vos déclarations de taxes de loyer ou expulser un locataire.
Frais de gestion immobilière :Si vous engagez une entreprise pour gérer la propriété.

Ce que vous NE POUVEZ PAS déduire :

Paiements hypothécaires principaux :Seuls les intérêts sont déductibles.
Dépenses personnelles :Si vous habitez dans une partie de la propriété, vous devez répartir les dépenses au prorata en fonction de la superficie en pieds carrés.
Améliorations des immobilisations :L'ajout d'une nouvelle terrasse, la finition d'un sous-sol ou le remplacement d'un toit sont des dépenses en capital et non des dépenses courantes.

Le piège de la déduction pour amortissement (DPA)

Vous pouvez réclamer l’amortissement de votre bien locatif via leDéduction pour amortissement (DPA), ce qui est généralement de 4 % par an pour les bâtiments (classe 1). Cependant, réclamer la DPA peut être un piège.

Pourquoi?Si vous demandez la DPA et vendez la propriété par la suite, vous perdez une partie ou la totalité de votreExonération pour résidence principale (PRE). Par exemple, si vous louez votre sous-sol et demandez la DPA, lorsque vous vendez votre maison, la partie du gain attribuable à l'utilisation locative (et les années pour lesquelles vous avez demandé la DPA) devient imposable.

Recommandation:La plupart des fiscalistes conseillentpasdemander la DPA sur une propriété qui est également votre résidence principale. Les économies d'impôt réalisées grâce à la DPA sont souvent bien inférieures à l'impôt sur les gains en capital que vous paierez plus tard.

Louer une partie de votre résidence principale

Si vous louez une chambre ou un sous-sol dans votre maison, vous devez déclarer les revenus de location. Toutefois, vous ne pouvez déduire que lepart proportionnellede dépenses.

Exemple:Votre maison fait 2 000 pieds carrés et vous louez un appartement au sous-sol de 400 pieds carrés. Vous pouvez déduire 20 % (400/2 000) de vos impôts fonciers, intérêts hypothécaires, assurances et services publics.

Toine peut pasdéduisez 20 % du capital de votre hypothèque, des courses personnelles ou des meubles pour votre propre espace de vie.

Locations courte durée (Airbnb, VRBO)

Les revenus locatifs à court terme sont traités de la même manière que les revenus locatifs à long terme. Vous le déclarez sur le formulaire T776 et pouvez déduire des dépenses proportionnelles. Toutefois, si vous fournissez des « services hôteliers » (ménage quotidien, repas, conciergerie), l'ARC pourra classer votre activité enentreprise, pas un bien locatif. Cela modifie la façon dont vous déclarez vos revenus et peut vous obliger à facturer la TPS/TVH si vos revenus dépassent 30 000 $.

Pertes locatives : pouvez-vous les réclamer ?

Oui, mais sous conditions. Si vos dépenses de location dépassent vos revenus locatifs, vous subissez une perte locative. Vous pouvez utiliser cette perte pour compenser d’autres revenus (emploi, investissement, etc.), réduisant ainsi votre facture fiscale globale.

Cependant,l’ARC examinera les pertes de loyer répétées. Si vous réclamez des pertes année après année, ils peuvent faire valoir que vous n'avez pas « d'attente raisonnable de profit » et refuser vos déductions. Pour éviter cela :

Facturez un loyer conforme au marché (ne louez pas à une famille à des tarifs inférieurs à ceux du marché).
Tenez des registres détaillés montrant que vous essayez de réaliser un profit.
Ajustez périodiquement le loyer pour suivre le rythme des taux du marché.

Exigences en matière de tenue de registres

L'ARC exige que vous conserviez tous les dossiers liés à la location pour6 ansà compter de la fin de l'année fiscale. Cela comprend :

Contrats de location et contrats de bail
Reçus pour toutes dépenses (réparations, assurances, taxes foncières)
Relevés bancaires montrant les dépôts de revenus locatifs
Relevés hypothécaires montrant les intérêts payés
Factures des entrepreneurs ou des gestionnaires immobiliers

Points clés à retenir

Déclarez 100 % de vos revenus de location sur le formulaire T776.
Déduisez uniquement les dépenses directement liées aux revenus de location.
Évitez de demander la DPA si la propriété est également votre résidence principale.
Dépenses au prorata si vous louez une partie de votre logement.
Conservez des registres détaillés pendant 6 ans.
Facturez un loyer de marché pour éviter les problèmes de « absence d’attente raisonnable de profit ».